近年来，冷链物流的需求得到了井喷式增长。冷库是冷链物流中关键的一环，在相关政策的鼓励下，冷库容量快速提升。当前国内冷库市场处于早期发展阶段，无论是从冷库的整体供应量、还是冷库品质，都不能满足市场需求。
随着市场对冷库吨位、规模和形式的要求越来越高，冷库逐渐标准化、模块化、工厂化，行业进入快速发展阶段。全拓数据显示，近年来我国冷库容量持续增长，2021年国内冷库容量达7498万吨，较上年同比增长12.5%。
但从人均冷库容量来看，我国冷库行业仍有较大的成长空间。2020年我国折合人均冷库体积为0.13立方米/人，而荷兰、新西兰分别为0.96立方米/人、0.5立方米/人，约是我国的7倍、4倍。显而易见，现阶段我国冷库容量已经难以满足庞大的需求。
从冷库的建筑形态、层高、承重、温区等维度来看，可将其分为A、B和C三类。A类是指按照国际标准设计和建造的专业冷库;B类是指高标干仓和优质厂房参照专业标准改造成冷库;C类是指传统农批市场和农民仓。其中，A类和B类为高标冷库，C类为低标冷库。
全拓数据显示，全国高标冷库(A类和B类)合计面积为876万平方米，在中国冷库总存量中占比不足1/3，其中A类冷库仅为13%，B类冷库19%。市场上的存量冷库，依然以传统的低标冷库(C类)为主。
高标冷库的主要客户90%以上是食品相关领域。生鲜线上零售是高标冷库租赁需求中占比最大的行业，约占高标冷库总需求的1/3。近年来，我国生鲜线上渗透率逐年增加，生鲜线上零售进入高速发展阶段，拉动高标冷库需求增长。物流中心、农贸市场以及商超等均积极建设大型化、集中化的冷库。
同时，高标冷库的产品设计、建造品质等方面更符合冷库租赁、资产交易的需求，将成为未来冷库开发投资的主要形态。未来，A类和B类冷库将成为冷库增量市场的主要类型。C类冷库将面临市场整治，具有较大的升级改造空间。高标冷库在城市配送环节渗透率也将逐步提升。
冷库建设规模的扩大，可以有效地节约建设成本和运营成本。目前国内已有七个重要冷库市场(即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和重庆)，部分已形成冷库群。上海的冷库存量最大，为90.23万平方米;其次是广州和北京。
全拓数据认为，未来几年，随着生鲜商品的储存和分销需求不断增长，以及易腐类医药的储藏诉求扩大，促进了对冷库需求的增加。国内冷库建设的脚步将不断加快，中国冷库市场预计将会迎来更多的仓储空间供应。可持续发展能力和先进的集成技术，以及设计最佳的运营空间等方式，全面推动冷库市场的高质量发展。
